Ein Haus am Bolsenasee (Italien)

Was wir wollen

Ein Haus am Bolsenasee – mit anderen Menschen gemeinsam wohnen, im kollektivem Eigentum, das Land pflegen, uns selbst versorgen, mit anderen vernetzen und Raum für Austausch – das ist unser Plan.

Inhalt

Wir, das sind:

Alle haben wir uns schon länger mit dem Thema gemeinsames Wohnen und Wirtschaften beschäftigt, und wollen nun diese Überlegungen in die Praxis umsetzen und andere an unseren Erfahrungen teilhaben lassen.

Unsere Vision

Matthias Fersterer, einer der Gründer*innen der Zeitschrift Oya, beschreibt im oya-Almanach 2024 das Wesen des „Guten Lebens für alle“ als einen Dreiklang von Gemeinschaffen, Subsistenz und gleichwürdigem Miteinander zwischen den Polen Freiheit und Verbundenheit. Dieser Satz diente uns als Basis für unsere Überlegungen. In diesem Sinne wollen wir unser Leben am Erhalt unserer materiellen und immateriellen Lebensquellen ausrichten und uns als gleichwürdige Menschen begegnen und dabei einen uns anvertrauten Ort nachhaltig organisieren und gemeinsam hüten,

Wir wollen gemeinsam wohnen, uns gegenseitig unterstützen, gemeinsam wirtschaften, Dinge gemeinsam nutzen.
Soziale Beziehungen und das Land pflegen und ein lokales Netzwerk aufbauen, mit dem wir uns zu einem guten Teil lokal selbst versorgen können.
Wir leben damit eine Alternative zu Isolation und Einsamkeit, wie sie in der heutigen Gesellschaft häufig auftreten.
Wir üben neue Formen des Zusammenlebens und der Entscheidungsfindung und versuchen, Konflikte so zu lösen, dass kein bitterer Nachgeschmack bleibt.
Indem wir Dinge teilen können wir auch Kosten sparen und ressourcenschonender leben.
Wie wollen diese Erfahrungen auch für andere Menschen erlebbar machen, die uns besuchen oder auf andere Weise am Projekt teilhaben können.

Warum wir das machen

Eigentlich ist es den meisten Menschen klar: so wie wir jetzt leben kann es nicht weitergehen. Unser Wirtschaftssystem und unsere Lebensweise zerstört Menschen und die nichtmenschliche Mitwelt. Klima, Biodiveristät, fruchtbarer Boden, Wasser – alles gerät aus dem Gleichgewicht. Die soziale Ungleichheit nimmt zu, immer mehr Menschen müssen ihre Herkunftsländer verlassen, viele von ihnen sterben auf der Flucht, die Kriegsbereitschaft steigt, während die soziale Lage von immer mehr Menschen immer schlechter wird.

Leistbarer Wohnraum, Ernährungssystem, soziale Integration, gegenseitige Unterstützung – das sind Bereiche, die für viele Menschen zentral sind, bei denen die Probleme immer deutlicher werden, wo wir als Gruppen und Netzwerke die Möglichkeit haben, selbst aktiv zu werden und Alternativen zu entwickeln. Darum sind das die Punkte, an denen wir ansetzen wollen.

Dafür braucht es einen Ort der ausreichend Lebensraum für eine kleine Gruppe von Menschen bietet und genug Land rundherum, das eine minimale Selbstversorgung ermöglicht und ausreicht, dass Natur erlebbar werden kann. Wir wollen diesen Ort langfristig nutzen können und darauf vertrauen, dass eventuelle Nachfolger*innen unsere Initiativen fortsetzen.

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Wer kauft den Ort?

In den letzten Jahrzehnten hat eine Reihe von Menschen und Organisationen Überlegungen angestellt, wie eine Rechtsform für solche Orte aussehen kann, bei der Nutzungseigentum vom Werteigentum getrennt wird, die Bewohner*innen aber trotzdem autonom über die Nutzung entscheiden können, abgesehen vom Verkauf des Objektes oder ihrer Anteile.

Unser Plan ist, uns dem Modell des „Miethaussyndikats“ (MHS) anzuschließen. Das MHS ist in Deutschland entstanden, wo es inzwischen fast 200 Projekte mit 4.000 Bewohner*innen gibt. Auch in anderen Ländern gibt es vergleichbare Organisationen, etwa das habitat in Österreich, und seit 2024 gibt es eine internationale Dachorganisation. In Italien ist gerade eine solche Organisation im Entstehen und wir sind Mitglieder des Gründungskomitees zur Umsetzung.

Bei diesem Modell wird für den Erwerb eines Hauses eine eigene GmbH gegründet, deren Gesellschafter das MHS einerseits und die Bewohner*innengruppe andererseits sind. Das MHS ist die Dachorganisation aller Projekte und kann ein Veto gegen einen Verkauf einlegen. Die Bewohner*innengruppe regelt alle internen Angelegenheiten sowie jene, die das eigene Haus betreffen, selbst, sie entscheiden also, wer dort wohnt, wie die Bewohner*innen sich organisieren, wie hoch die Miete ist, welche Tätigkeiten umgesetzt, was mit Freiräumen geschieht, usw. Ein Verkauf des Grundstücks oder Profite mit der Miete zu machen, sind dabei nicht vorgesehen. Eventuell erwirtschaftete Überschüsse werden anderen Projekten zu Verfügung gestellt.

Wie das Modell des Miethäusersyndikats funktioniert könnt ihr hier nachlesen, mehr Infos zum Mietshäusersyndikat in Deutschland findet ihr hier.

Wie wollen wir das finanzieren?

Den fehlenden Teil des Kaufpreises wollen wir nicht über Bankkredite, sondern über Direktkredite finanzieren, nach dem Motto des Mietshäusersyndikats „Lieber 1000 Freunde im Rücken, statt eine Bank im Nacken“.

Direktkredite sind Kredite, die von Menschen, die gerade Geld zur Verfügung haben, direkt der Haus GmbH zur Verfügung gestellt werden, die als Eigentümerin des Objekts die vereinbarten Rückzahlungen sicherstellt. Das große Netzwerk im Hintergrund bietet uns dafür zusätzliche Sicherheit. Auch dafür gibt es schon verschiedene ausgearbeitete Modelle, die bei fast allen derartigen Projekten angewandt wurden.

Mehr über Direktkredite und welche Vorteile für alle sie bringen, findet ihr hier.

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Das Syndikatsmodell – Viele Häuser – ein Fundament: die Grundstruktur

Die Modellbeschreibung folgt der Webseite des deutschen Miethäusersyndikats, die Grafik stammt von der Webseite des habitat. Unsere Recherchen haben ergeben, dass die GmbH in Italien keine geeignete Rechtsform darstellt, welche Form wir schließlich wählen werden, steht noch nicht fest, das Prinzip bleibt allerdings das gleiche.

Die 193 Projekte und 21 Projektinitiativen des Syndikats unterscheiden sich unter anderem in der Größe der Wohn- und Nutzflächen, der Lage, der Finanzierungssummen und der Anzahl der Bewohner*innen. Und doch gibt es einige Gemeinsamkeiten, die alle Projekte miteinander verbinden. Sie alle sind selbstorganisiert, bei allen ist das Mietshäuser Syndikat an der Haus-GmbH beteiligt, damit ein Hausverkauf für alle Zeiten ausgeschlossen ist, und alle haben sich verpflichtet, Beiträge zum gemeinsamen Solidarfonds zu bezahlen.

Keine Privatisierung

Im Lauf der Jahre könnten negative Entwicklungen auftreten. Was ist, wenn Hausprojekte, die in die Jahre kommen und über nennenswerte ökonomische Spielräume verfügen, auf den Solidartransfer pfeifen und sich aus dem Verbund verabschieden? Besonders fatal wäre, wenn kollektives Eigentum nach Jahren oder Jahrzehnten entgegen den besten Absichten und Festlegungen der Gründer*innengeneration gewinnbringend verkauft und / oder privatisiert würde. Beispiele dafür gibt es in der Geschichte selbstorganisierter Projekte genügend. Wie idealistisch und sozial die Satzungsbestimmungen eines Hausvereins oder einer Hausgenossenschaft auch formuliert sein mögen – mit einer entsprechenden Mehrheit der Mitglieder könn(t)en Beschlüsse zur Privatisierung bzw. zum Hausverkauf gefasst und, falls erforderlich, die Satzung geändert werden.

Stimmrecht gegen Hausverkauf

Um solchen Entwicklungen einen Riegel vorzuschieben, weisen alle Hausprojekte des Mietshäuser Syndikats eine Besonderheit auf. Der Eigentumstitel der Immobilie liegt nicht unmittelbar beim Hausverein, sondern bei einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Diese Haus-GmbH hat genau zwei Gesellschafter, zum einen den Hausverein, zum anderen das Mietshäuser Syndikat als eine Art Kontroll- oder Wächterorganisation: In bestimmten Angelegenheiten wie Hausverkauf, Umwandlung in Eigentumswohnungen oder ähnlichen Zugriffen auf das Immobilienvermögen hat das Mietshäuser Syndikat Stimmrecht; und zwar genau eine Stimme. Die andere Stimme hat der Hausverein. Das hat zur Folge, dass in diesen Grundlagenfragen eine Veränderung des Status quo nur mit Zustimmung beider Gesellschafter beschlossen werden kann: Weder der Hausverein noch das Mietshäuser Syndikat können überstimmt werden.

Selbstorganisation

Damit aber das Selbstbestimmungsrecht der Mieter*innen nicht von der „Kontrollorganisation“ ausgehebelt werden kann, ist das Stimmrecht des Mietshäuser Syndikats auf wenige Grundlagenfragen beschränkt. Bei allen anderen Angelegenheiten hat generell der Hausverein alleiniges Stimmrecht: Wer zieht ein? Wie werden Kredite besorgt? Wie wird umgebaut? Wie hoch ist die Miete? Diese Entscheidungen und die Umsetzung ist alleinige Sache derjenigen, die im Haus wohnen und arbeiten.

Die Haus-GmbH als Grundmodul

Für die beschriebene Form des Immobilienbesitzes, mit „Gewaltenteilung“ zwischen Hausverein und Mietshäuser Syndikat, eignet sich die Rechtsform der GmbH in der besonderen Kombination mit Vereinen als Gesellschafter besonders gut.

Die Satzung der GmbH heißt „Gesellschaftsvertrag“, hier werden die oben genannten Regelungen verbindlich vereinbart. Auch der Zweck der Gesellschaft wird festgelegt, z. B.: „Erwerb der Immobilie xy zur sozial gebundenen Vermietung und Verwaltung in Selbstorganisation“.

Das Syndikat als Verbindungselement

Die einzelnen Haus-GmbHs der Projekte bilden quasi die Grundmodule, aus denen sich unser Solidarverbund fast von selbst ergibt: Da das Syndikat in seiner Rolle als „Kontrollorganisation“ Gesellschafter in jeder Haus-GmbH ist, ist es gleichzeitig das Bindeglied, das die Haus-GmbHs verknüpft. Und zwar fest und dauerhaft, denn eine GmbH ist von keinem Gesellschafter einseitig auflösbar.

Ausstieg und feindliche Übernahme

Der Hausverein könnte zwar seine Gesellschaftsbeteiligung kündigen und aussteigen. Aber dann bleibt das Syndikat nach wie vor Gesellschafter und die Haus-GmbH samt Immobilienvermögen im Solidarverbund mit den anderen Projekten. Eine finanzielle Gefährdung des Projekts oder jene der persönlichen Bereicherung der Vereinsmitglieder durch „Ausbezahlung“ des Hausvereins besteht nicht. Denn im Gesellschaftsvertrag wird vereinbart, dass bei Ausstieg kein Anspruch der Gesellschafter auf Anteile an der Wertsteigerung besteht, die die Immobilie durch den Markt erfährt; sogar die Rückzahlung des einbezahlten Anteils am Stammkapital der Haus-GmbH kann ausgeschlossen werden. Der wirtschaftliche Anreiz zum Ausstieg ist Gruppen damit für den Hausverein wie für das Syndikat praktisch gleich Null. Ausgeschlossen ist im Gesellschaftsvertrag auch die „feindliche Übernahme“, d. h. der Verkauf eines GmbH-Anteils gegen den Willen des anderen Gesellschafters.

Im Ergebnis entsteht durch die beschriebene Beteiligung des Syndikats an den Haus-GmbHs ein Verbund selbstorganisierter Hausprojekte, die sich der Idee des Solidartransfers von Altprojekt zu Neuprojekt verpflichtet haben. Die generelle Autonomie der Projekte wird durch ein Vetorecht des Mietshäuser Syndikats gegen Zugriffe auf das Immobilienvermögen eingeschränkt, um eine mögliche Reprivatisierung und erneute Vermarktung der Häuser zu blockieren. Das Mietshäuser Syndikat als Bindeglied bildet das stabile organisatorische Rückgrat des Verbundes, in dem sich ein vielfältiges Geflecht von Beziehungen, auch direkt zwischen den Projekten, entwickelt und Kommunikation und Solidartransfer ermöglicht werden.

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Finanzierung

Bankkredite

Üblicherweise werden Immobilienkäufe durch Bankkredite finanziert. Nach allgemeinem Verständnis verleiht die Bank dabei Gelder, die in Form von Spareinlagen bei der Bank deponiert sind. Die Differenz zwischen Spareinlage und Kreditzinsen ist der Gewinn der Bank. Da die Bank aber darüberhinaus die Gelder (Spareinlagen) mehrfach verleiht, sie in alle mögliche Unternehmen investiert und spekuliert, wollen wir ohne Banken auskommen, sondern das Geld von Privatpersonen leihen, als sogenannte Direktkredite.

Direktkredite

werden von Privatpersonen direkt an Hausprojekte vergeben und dienen entweder zum Ankauf des Objektes, zur Finanzierung langfristiger Investitionen oder auch zum Bau eines neuen Hauses. Diese Praxis hat sich für Hausprojekte innerhalb und außerhalb des Mietshäusersyndikats seit vielen Jahren bewährt und bietet Vorteile für beide Seiten.

Die Geldgeber*innen können mit ihrem Geld gezielt zukunftsorientierte, sozial und ökologisch nachhaltige Projekte finanzieren, es besteht eine persönliche Beziehung zwischen Kreditnehmer*innen und Kreditgeber*innen, diese erhalten regelmäßige Berichte über den Fortgang des Projekts und können sich jederzeit von der Verwendung ihrer Gelder überzeugen, da sie uns in unserem Haus besuchen kommen können. Die Bedingungen können dabei in einem bestimmten Rahmen individuell ausgehandelt werden und sogar besser sein als wenn man sein Geld bei einer Bank anlegt, weil eben keine Kosten für Administration oder Gewinne für Banken entstehen. Eine Besonderheit unseres Projekte ist, dass wir auch das Modell testen wollen, für größere Beträge eine wertgesicherte Anlage von Geldern mit der Möglichkeit eine lebenslange Rente zu vereinbaren. Wie das funktioniert könnt ihr hier lesen.

Risiken & Nebenwirkungen

Wer sein Geld zur Bank bringt genießt die Sicherheit der Einlagesicherung die im Falle einer Pleite der Bank private Einlagen absichert. Denn auch Banken können in Konkurs gehen. Dies ist in den letzten Jahren regelmäßig geschehen. Die Einlagesicherung sichert Spareinlagen bis zu einer Höhe von € 100.000,– je Person ab. Auch im Falle eines Konkurses der Bank bekommt der Kunde seine Einlagen bis max. zu diesem Betrag refundiert. Darüberhinaus gehende Beträge fallen unter die Konkursmasse.

Ein anderes Risiko ist Geldentwertung (Inflation) die teils langsam und schleichend, fast unbemerkt wirkt, und der wir uns erst bewusst werden, wenn wir uns erinnern, was die Dinge vor 10 Jahren gekostet haben. Manchmal ist sie deutlicher spürbar wie nach der Umstellung auf den Euro oder in den letzten Jahren durch den Anstieg der Energiepreise. Häufig liegen die Zinsen, die man auf der Bank bekommt unter dieser Inflationsrate, das Geld wird also immer weniger wert.

Auch bei Direktkrediten für unser Projekt gibt es diese Risiken. Das Risiko, dass wir geliehene Gelder nicht zurückzahlen können, sichern wir durch eine Eintragung des Darlehens im Grundbuch ab. Für das Risiko der Inflation bieten wir eine Wertsicherung statt einer Verzinsung an, die den Wert des geliehenen Geldes absichert. Wir können diese Wertsicherung garantieren, weil auch die Einkommen der Hausbewohner*innen mit der Inflation steigen und damit auch die verfügbaren Mittel für eine Erhöhung der Miete zur Rückzahlung der Darlehen.

Durch unsere Einbindung in das Miethaussyndikat gibt es letztlich auch noch eine gemeinschaftliche Kontrollinstanz, die sicherstellen soll, dass die Hausgruppe die Rückzahlungen auch stemmen kann und einen solidarischen Ausgleich für kurzfristige Notfälle. Im gesamten Syndikatsverband der mittlerweile fast 200 Projekte in Deutschland sowie weitere in Österreich, Frankreich, den Niederlanden und Tschechien umfasst ist bisher nur ein einziges Projekt gescheitert. In diesem Fall wurde das Objekt verkauft und es trat kaum ein Schaden für die Geldgeber ein.

Direktkredite für Casa Egeria

Es gibt regelmäßige Informationen über den Stand und Fortgang des Projektes, die Möglichkeit uns zu besuchen und vor Ort zu sehen, wo das Geld investiert wurde und was damit geschieht.

Kleinbeträge

Für Kleinbeträge zwischen 5 und 10 Tsd € könnt ihr eine Verzinsung zwischen 0% (zinsfrei) bis 1,5% wählen. Die Rückzahlung erfolgt nach Ablauf des ersten Jahres auf Wunsch nach einer Wartezeit von max. einem Monat.

Mittlere Darlehen

Bei Darlehen zwischen 10 und 50 Tsd € könnt ihr eine Verzinsung zwischen 0% (zinsfrei) bis 1,5% wählen. Die Rückzahlung erfolgt nach Ablauf des ersten Jahres auf Wunsch nach einer Wartezeit von max. 6 Monaten.

Große Darlehen

ab 50 Tsd €. Für Beträge in dieser Größenordnung gibt es die Möglichkeit einer Rückzahlung in Form von monatlichen Raten als wertgesicherte lebenslange Rente. Die speziellen Kondition für derartige Angebote wollen wir ganz persönlich verhandeln.

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